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주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권은 임차인의 주거 안정을 보장하지만 임대인의 정당한 재산권 역시 법적으로 보호받아야 마땅합니다. 임대인은 법령이 정한 정당한 사유가 존재할 경우 임차인의 계약 연장 요구를 거부할 수 있습니다. 이를 적법하게 증명하고 통지하기 위해 계약갱신거절통지서양식 작성법 및 구체적인 갱신거절 사유를 명확히 숙지해야 불필요한 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.
계약갱신거절통지서양식 작성 기한과 2개월 전 도달주의 원칙
주택임대차보호법상 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거부하려면 법적으로 규정된 기한 내에 거절 의사가 상대방에게 송달되어야 합니다. 법령이 정한 통지 기한은 임대차 계약의 만기일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 속합니다. 이 기간 내에 명확한 거부 의사표시가 임차인에게 도달하지 않으면 임대차는 이전과 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 완료됩니다.
민법상 의사표시의 효력은 상대방에게 적법하게 전달되어 인지할 수 있는 상태가 되었을 때 발휘되는 도달주의 원칙을 적용합니다. 이에 따라 발송인은 만료일 2개월 전의 당일 자정 전까지 거부 의사가 수신인에게 도달했음을 스스로 증명해야 합니다. 만기일이 8월 31일이라면 6월 30일 24시 전까지 임차인에게 문서 등이 도달해야 계약이 정상 종료됩니다.
의사표시의 도달 시점과 사실을 입증하기 위해 실무적으로 여러 송달 방식이 유용하게 활용됩니다. 임대인은 사후 분쟁 예방을 위해 아래에 나열된 확실한 증빙 자료를 확보해 두어야 합니다.
- 내용증명 송달 방식
- 메시지 및 통화 녹취
- 의사표시 공시송달
계약갱신거절통지서양식 기준 주택임대차 9가지 정당한 거절 사유
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서에서는 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유를 총 9가지로 규정하고 있습니다. 법률은 임차인의 주거권 보장과 임대인의 재산권 보호 사이의 균형을 위해 예외적인 거절 권리를 명시해 두고 있습니다. 임대인은 제시된 법정 사유 중 하나에 해당함을 입증하여 계약을 적법하게 종료할 수 있습니다.
차임 연체는 연속 미납뿐만 아니라 누적 연체액이 2기분에 달한 사실만 있어도 거절 요건이 성립하게 됩니다. 이외에도 쌍방 합의하에 보상을 제공했거나 무단 전대 및 주택 파손 등이 발생한 경우도 정당한 사유로 인정받을 수 있습니다.
- 1호: 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우
- 2호: 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 3호: 서로 합의하여 상당한 보상을 제공한 경우
- 4호: 동의 없이 목적 주택을 무단 전대한 경우
- 5호: 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 6호: 주택이 멸실되어 목적을 달성하지 못할 경우
- 7호: 철거 및 재건축을 위해 점유가 필요한 경우
- 8호: 임대인 또는 직계존비속이 실거주하는 경우
- 9호: 임차인의 의무를 현저히 위반한 중대 사유
계약갱신거절통지서양식 실거주 거절 요건 및 허위 실거주 손해배상
임대인 본인이나 직계존비속이 주택에 실제 입주하려는 경우에는 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 대법원 판례에 따라 실거주 의사의 진정성에 대한 입증책임은 임대인에게 있습니다.
만약 실거주 거절 후 2년 내에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 발생합니다. 법정 배상액은 아래의 표에 정리된 세 가지 기준 중에서 가장 큰 금액을 선택하여 산정하게 됩니다.
| 구분 | 배상 기준 |
|---|---|
| 기준 1 | 환산월차임의 3개월분 |
| 기준 2 | 제3자 임대 차액의 2년분 |
| 기준 3 | 임차인이 입은 실제 손해액 |
임대인 A와 임차인 B의 실거주 거절 분쟁 사례
임대인 A씨는 임대차 만료 3개월 전에 임차인 B씨에게 본인이 실제 거주하겠다는 통보를 하며 계약갱신 요구를 거부합니다. 임차인 B씨는 임대인 A씨의 주장을 온전히 신뢰하여 서둘러 다른 주택을 마련하며 임대차 종료일에 맞춰 주거지 이전을 마칩니다. 그러나 퇴거 후 등기부 확인을 통해 임대인 A씨가 입주하지 않고 제3자 C씨에게 임대한 사실을 발견합니다.
이에 분노한 B씨는 A씨를 상대로 주택임대차보호법에 규정된 손해배상 소송을 즉시 제기하여 배상금 판결을 청구합니다. 법원은 A씨에게 실거주를 포기할 만한 불가피한 사정이 없었음을 인정하고 B씨의 청구를 수용합니다. 재판부는 A씨가 임차인 B씨에게 주거 이전 비용을 포함하여 총 1,500만 원의 배상금을 지급하라는 판결을 최종 선고합니다.
- 실거주 주체 확인
- 제3자 임대 조사
- 배상금 청구 검토
계약갱신거절통지서양식 다운로드 및 표준 내용증명 작성 요령
임대차가 종료되어 계약을 거절하고 만기 퇴거를 요청할 때는 서면으로 발송하는 통지서 작성이 실무적으로 매우 중요합니다. 작성 시에는 당사자 인적사항과 목적물의 정확한 주소 및 명확한 거절 원인을 빠짐없이 서술해야 합니다. 특히 주임법상의 구체적인 조항을 정확하게 명시해야 추후 분쟁 발생 시 불필요한 증명 과정을 줄일 수 있습니다.
표준 계약갱신거절통지서양식 작성을 위한 필수 기재 요건은 다음과 같이 정의됩니다. 발송인은 본인의 주장을 명확히 나타내기 위해 아래의 항목을 빠짐없이 확인해야 합니다.
- 임대인과 임차인의 인적사항
- 동과 호수가 포함된 주소지
- 최초 계약일 및 보증금 조건
- 만기 퇴거 요청과 거절 의사
- 구체적인 법적 거절 요건 조항
[내용증명 양식]
수신인: 홍길동 (주소: 서울시 마포구)
발신인: 김철수 (주소: 경기도 고양시)
제목: 임대차 계약갱신 거절 및 퇴거 요청
발신인은 임대차 만료일이 도래함에 따라 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 의거하여 실제 거주를 목적으로 계약의 갱신을 거절하고자 합니다. 이에 수신인은 만기 퇴거 및 주택 인도를 이행해야 합니다.
계약갱신 거절통지서 양식 무료 다운로드
* 이상으로 계약갱신거절통지서양식에 대해 알아보았습니다.
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